เจาะลึกหุ้น VinGroup (VIC) & Vincom Retail (VRE)
.
เมื่อวันเสาร์ที่ผ่านมาแอดมินได้รับโอกาสร่วมงาน Vietnam Opportunity Day 2018 ที่จัดโดย บล.Finansia Syrus จำกัด ร่วมกับ VN DIRECT
งานครั้งนี้มีบริษัทจดทะเบียมาร่วมหลายบริษัท แต่บริษัทที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนไทยมากอันดับต้นๆ ก็คือ VinGroup (VIC) และ Vincom Retail (VRE) ที่นำเสนอโดย Mr. The Duc Bach (IR Executive)
.
โดยโพสต์นี้ต้องขอบอกว่าแอดมินเป้ และพี่อมร ได้ช่วยกันฟัง แปล สรุปหุ้น 2 ตัวนี้เพื่อมาฝากชาว VVI กันแบบสุดๆ
พร้อมแล้วเชิญอ่านกับสาระดีๆ ของหุ้นยอดฮิต 2 ตัวกันเลยค่ะ
.
Vingroup (VIC)
เป็นบริษัท private holding company ที่ใหญ่ที่สุดในเวียดนาม ดำเนินกิจการใน 5 ส่วนหลักๆ ได้แก่
1. ที่อยู่อาศัย: Vinhomes (Premium), VinCity (Mid end)
2. เช่าพื้นที่ค้าปลีก: Vincom Retail (VRE) จดทะเบียนในตลาดฯ ปีที่แล้ว ติด 1 ใน 15 บริษัทจดทะเบียนที่ใหญ่ที่สุดในเวียดนาม
3. ท่องเที่ยว: VinPearl, สวนสนุก
4. ค้าปลีก: VinMart, VinMart+, Vin Pro, ađâyrồi.com (Vin Eco ส่งสินค้าเข้าไปขายใน Vin Mart และเป็น key tenant ใน Vincom Mall)
5. Social infrastructure: VinSchool, VinMec (6 hospitals เปิดในโครงการ Vinhomes, จะเปิดแห่งที่ 7 เดือนกรกฎา 2018)
– นอกจากนี้กำลังเข้ามาในอุตสาหกรรมยานยนต์ Vinfast กำลังสร้างโรงงาน โดยจะออกมอเตอร์ไซต์ไฟฟ้า (E scooter) ตัวแรก ปี 2018, และจะออกรถยนต์รุ่นแรกปี 2019
– VIC มองตัวเองเป็นตัวแทนของคนเวียดนามรุ่นใหม่ และพยายามจะทำธุรกิจที่ตอบสนองชนชั้นกลางที่มีกำลังซื้อ และเริ่มเติบโต เป็นประเทศที่กำลังเปลี่ยนแปลงตัวเองไปสู่สังคมแห่งการบริโภค ดูจากตัวเลข private consumption สูงที่สุดเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน
– VRE เป็นอีก segment นึงที่พยายามจะพัฒาตัวเองโดยศึกษาต้นแบบจาก Central ของประเทศไทย และจะเดินตามโมเดล ลองดูจากตัวเลข GFA/Capita ของเวียดนาม (0.2) เมื่อเทียบกับของกรุงเทพและมะนิลามองว่ายังมีช่องให้เติบโตอีกมากมาย ตอนนี้มอง VRE เป็นเหมือนกับ Central เมื่อ 10 ปีก่อน แต่ VRE มองว่าตัวเองกำลังอยู่ใน position ที่ดีกว่า Central เนื่องจากมี mkt share ถึง 60% ในขณะที่ไม่มีผู้อันดับสองที่แท้จริง และใน 2 เดือนนี้ เปิดตัวห้างใหม่ไปแล้ว 5 แห่ง และพยายามจะเปิดให้ได้อีก 20 แห่ง ภายใน 2021
– Vinhomes (VHM) เป็นบริษัทจดทะเบียนที่ใหญ่เป็นอันดับ 2 รองจาก VinGroup โครงการในกลุ่มของ Vinhomes มี 2 brands คือ Vinhomes (ขาย Premium) และจะประกาศโครงการ Vin City (ขาย Mid end)ในช่วงหลังของปี จับลูกค้าคนละกลุ่ม โดยราคาขายบ้านของ Vin City จะอยู่ที่ประมาณ 60-70% ของ Vinhomes สาเหตุที่เพิ่ม Vin City เพื่อจับกลุ่ม mid end ซึ่งมีกำลังซื้อสูงมาก เพราะจากข้อมูลที่รวบรวมโดย CBRE, Savills การเข้าถึงที่อยู่ของคนเวียดนามยังต่ำอยู่มากและมีโอกาสในการขยายอีกเยอะ
ที่สำคัญ Vin homes ยังมี land bank มากที่สุด มากกว่าคู่แข่งต่างชาติ รวมทั้งยังเป็นคนสร้าง Ecosystem ครบวงจรใน Community ใส่ทุกอย่างเข้าไปใน Community และในบางโครงการ ก็จะเพิ่มโรงพยาบาลเข้าไปด้วย ทำให้สามารถเพิ่มราคาขายขึ้นไปได้ ตอนนี้มี Vinhomes 36 โครงการที่อยู่อาศัย บนพื้นที่ (ดิน) 160 ล้านตารางเมตร (เป็นพื้นที่อยู่อาศัยที่ขายได้ 91 ล้านตารางเมตร)
ถ้าดูจากภาพด้านล่าง Segments ที่เป็น drive การเติบโตของประเทศ… Vin group เข้าไปทำธุรกิจ ใน segments เหล่านั้นแล้ว
– VinPearl จะเติบโตล้อไปกับการเติบโตอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาเวียดนามเพิ่มสูงสูงขึ้น และเป็นหนึ่งในผู้เล่นอันดับต้นๆในอุตสาหกรรมโรงแรมเช่นกัน ตอนนี้มีประมาณ 7,000 keys (ห้อง) ภายใต้แบรนด์ Vin Pearl 21 แห่งทั่วเวียดนาม (เหนือ กลาง ใต้) และจะเพิ่มจำนวน keys เป็น 2 เท่า ภายใน 3 ปีนี้
– Vincom Retail (VRE) ตอนนี้มี GFA ประมาณ 1.3 ล้านตารางเมตร มี mkt share 60% ในฮานอย และ โฮ จิ มินท์ แต่ถ้ารวมในต่างจังหวัดด้วย mkt share ก็จะเพิ่มขึ้นอีก เพราะไม่มีคู่แข่งรายอื่น VRE มองตัวเองเป็นเหมือนกับ Central เมื่อ 10 ปีก่อน แต่อยู่ใน position ที่ดีกว่า เนื่องจากเป็นผู้นำตลาด และเป็นแม่เหล็กดึงดูด tenants ต่างชาติมาได้ เช่น Zara, H&M มาเปิดสาขาแรกใน โฮ จิ มินท์ปี 2016 (Zara) และขยายไปเปิดสาขาที่ฮานอย หลังจากนั้น
จบไตรมาสแรก 2018 มี 46 shopping malls, ช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา เปิดห้างใหม่ 5 แห่ง รวมเป็น 51 แห่ง โดยตั้งใจจะเปิดอีก 20 ห้าง ภายใน 2021
ผบห. Vin group พยายามจะใช้ international standards ในการทำธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นการคัดเลือกสินค้าสดเข้า Vin Mart หรือแม้แต่ Vinfast เองก็ดึง Executive President ที่ทำงานให้ GM มา 30 ปี, รวมทั้งให้ Bosch มาช่วยเรื่องงานโรงงาน และรถ
—
Q&A Vingroup (VIC)
Q: The cross holding structure between SDI and VIC why SCI holds, VRE, Vin Commerce, Vin ECO, etc instead of fully owned by VIC?
A: SDI เคยเป็น developer เหมือน Vinhomes และพวก Vin projects และการที่ VIC ให้ SDI ถือหุ้นพวก VRE, Vin Commerce, Vin ECO ก็เป็น strategic อย่างนึง ในการ maximize profit (ทางด้าน Ownership & Capital structure) และใน Q1/2018 ได้ให้ SDI ขาย ownership ใน Vin Commerce กลับคืนมาที่ VIC เพื่อให้ผลประโยชน์สูงสุดแก่ ผถห ของ SDI เนื่องจากว่าในปัจจุบัน Vin Commerce ยังไม่ทำกำไร
Q: แผนการในอนาคตกับการจัดการ business units ภายใต้ SDI ?
A: SDI จะยังคงมี position Ownership ของ VRE ส่วน Vin Eco นั้น ในปัจจุบัน SDI ถือเป็น holding company ของ Vin Eco ซึ่งกำลังขยายกิจการอย่างต่อเนื่อง ยังไม่มีแผนการเปลี่ยนแปลง Ownership ของ SDI ใน Vin Eco
Q: SDI และ VHM มีการดำเนินธุรกิจที่ซ้ำซ้อนกัน มีแผนจะรวมกันมั้ย?
A: ไม่มีแผนจะรวม แต่มีแผนจะเปลี่ยน SDI เป็น pure holding หรือ financial development company แต่ไม่มีแผนจะขยายการดำเนินงานที่เกี่ยวข้องกับ SDI และจะให้ VHM รับผิดชอบเกี่ยวกับการจัดการและพัฒนาอสังหาของกลุ่ม Vin Group เท่านั้น
Q: ทำไม retail เจ้าอื่นถึงไม่ประสบความสำเร็จในการเข้ามาทำธุรกิจในเวียดนาม
A: ผมคิดว่าคุณหมายถึง Parkson ที่ปิดกิจการไป ผมมองว่า Business model ของ Parkson ไม่ตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์ของคนเวียดนาม ซึ่งมันเป็นโมเดลเดียวกับที่ Lotte กำลังใช้อยู่เช่นกัน แต่คนเวียดนามไม่ได้ต้องการห้างเอาไว้เดินช้อปปิ้งอย่างเดียว แต่มองหาสถานที่ ที่ทำกิจการนู่น นี่ ที่สามารถใช้เวลาได้ทั้งวัน นอกจากนี้การเลือกโลเคชั่นของ Parkson ก็ไม่ได้เลือกอย่างระมัดระวัง ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่ใน Landmark 72 (เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่ถูกพัฒนาขึ้นมาในโซนตะวันตกของฮานอย) แต่พอโครงการเปิดตัวออกมา ก็ไม่ได้ปังอะไร เงียบเหงา เหมือนกับมันเร็วไปที่จะไปเปิดห้างที่โครงการนั้น เพราะ infrastructure โดยรอบก็ยังไม่ได้ถูกพัฒนาขึ้นมา
ส่วนของ Vincom Mall เค้าพยายามพัฒนาให้เป็นมากกว่าที่ช้อปปิ้ง จะพยายามให้เป็น aspiration center กับคนรุ่นใหม่ อยากให้เค้ามอง Vincom center เป็น cinema city, อย่างบางแห่งเปิด indoor ice skating ring, หรือมี indoor aquarium ตอนนี้กำลังเลือกอยู่ว่าที่ไหน จะ integrated อะไรเข้าไป โดยสรุปก็พยายามจะ set up Vincom mall ให้เป็น destination ของคนในพื้นที่
Q: มอง Retail sector กับการเข้ามาของ E-Market อย่างไร?
A: ถ้าคุณมองเข้ามาจากประเทศที่พัฒนามากกว่าเวียดนามอย่างเช่น อเมริกา หรือไทย ที่เห็นว่าห้างสรรพสินค้า เริ่มปิดตัวลง เพราะคนหันไปซื้อออนไลน์ แต่สำหรับเวียดนามแล้ว บางอย่างเทียบกันไม่ได้ banking infrastructure ของเวียดนามก็ยังไม่ได้พัฒนาอย่างเต็มที่ สังคมเวียดนามจึงยังเป็นสังคมที่ใช้เงินสดในการซื้อขาย และการซื้อของออนไลน์นั้น ชาวเวียดนามยังคงกังวลเกี่ยวกับ origin ของสินค้าเช่นกัน และยังคงมีสินค้าหลายรายการที่คุณไม่สามารถซื้อออนไลน์ได้ แต่ต้องออกไปดูของจริงถึงจะตัดสินใจซื้อ ทำให้เค้ามองว่า E-commerce เป็นเพียง complementary marketing channel มากกว่าช่องทางหลัก และทาง Vin group เองก็ทำงานร่วมกับทีม ađâyrồi.com และ tenants เพื่อเก็บข้อมูล และดูว่าควรจะใส่สินค้ารายการไหนเข้าไปขายออนไลน์
Q: Describe current real estate market situation (both premium for Vin Homes and Mid end for Vin City), any sign of saturation in both markets?
A: ผมคิดว่าได้อธิบายไปก่อนหน้านี้แล้ว จากข้อมูลที่รวบรวมโดย CBRE, Savills ในเวียดนามยังมีความต้องการที่อยู่อาศัย อย่างในโฮ จิ มินท์ ฮานอย ตอนนี้มีการบริโภคไปได้ประมาณ 60% ของ home segment แต่ถ้าไม่นับตัวเลขของ luxury units ซึ่งคิดเป็นประมาณ 20% จะพบว่ามีการขายออกไปได้ประมาณ 50,000 units/ปี และถ้าเอาตัวเลขนี้มาเทียบกับความต้องการที่เค้าคาดว่าจะมีถึง 800,000 units/ปี คิดว่ายังมีการเติบโตต่อ คือยังไม่คิดว่าตลาดอสังหาอิ่มตัวในตอนนี้ ที่สำคัญเค้าไม่ได้ขายแค่บ้าน แต่ขาย community
Q: มีแผนที่จะนำ grocery chain หรือ hotel subsidiaries เข้าจดทะเบียนมั้ย?
A: ตอนนี้ยังไม่มีแผน สิ่งที่สำคัญคือต้องให้โปรเจคมันยืนได้ด้วยตัวองก่อนสัก 2 ปี ตอนนี้ยังเป็นช่วงขยายงานและให้ผลการดำเนินงานมันเสถียรก่อน
Q: การเข้ามาของ Alibaba, Lazada ?
A: ตอนนี้มองว่า ađâyrồi.com ที่ทำอยู่เป็น market maker มันก็จริงอยู่ที่คู่แข่งรายใหญ่เข้ามาเวียดนาม มองว่าก็เป็นสิทธิ์ของเค้าที่จะเข้ามา แต่โมเดลการทำธุรกิจของแต่ละคนไม่เหมือนกัน ตอนนี้ Alibaba, Lazada ก็พยายามดำเนินธุรกิจเพื่อที่จะรักษา mkt share ซึ่งไม่ใช่แนวที่ ađâyrồi.com จะทำ เพราะเค้าตั้งเป้าที่จะดึงลูกค้าด้วย royalty program ที่ในปัจจุบันมีสมาชิกประมาณ 4 ล้านคน และจะให้ส่วนลดกับสมาชิก
Q: outlook for margin expansion of property section? % of land, labor and material cost from total?
A: ตอนนี้พยายามรักษาระดับ gross margin 40-50% for low rise, 30-35% for high rise และในอนาคตคิดว่ายังจะสามารถระดับแบบนี้ได้อยู่ Land + construction cost = 20-25% of total cost ส่วนตัวเลขอื่น ไม่มีรายละเอียดตอนนี้
Q: มีแผนในการขยายกิจการ healthcare หรือไม่ ?
A: ตอนนี้มีโรงพยาบาล 6 แห่ง โดยทุกแห่งอยู่ในพื้นที่โครงการ Vinhomes หรือใกล้เคียง และจะเปิดแห่งที่ 7 เดือนหน้า โดยแผนคือ พยายามจะเปิดโรงพยาบาล 10 แห่ง ทั่วประเทศ ภายใน 2020 ก็ยังอยู่ตามแผน
Q: For automobile segment , what is your key competitive advantage to compete with Japanese or Korea brands ? Future of Vinfast? Support from the Government?
A: ในตลาดตลาดเวียดนามตอนนี้คนชอบรถ CBU (complete Built Unit) แต่ Vinfast พยายามจะทำรถเวียดนามด้วยคุณภาพต่างชาติ ในราคาที่เข้าถึงได้ และอนาคตของ Vinfast ค่อนข้างสดใสในตอนนี้ ทุกคนคาดหวังว่าเราจำรถที่มีคุณภาพที่ดี ในราคาถูก ในปีนี้จะเปิดตัว E-scooter ซึ่งตลาดมอเตอร์ไซต์ของเวียดนามค่อนข้างกระจาย ไม่ได้มีผู้ชนะที่โดดเด่น อย่างตัว E-scooter ได้พัฒนาโดยยืดอายุของแบตเตอรี่ให้ใช้ได้ถึง 80 km/charge 1 ครั้ง (จากเฉลี่ย 50 km) และแบตเอตรี่เหล่านี้ก็สามารถซื้อได้ที่ VinMart+
และรัฐบาลก็ออก Decree เกี่ยวกับการนำเข้ารถที่เอื้อต่อการผลิตรถในประเทศ
Q: เป้าหมายในการเปิด VinMart+ ใน ปี 2018-2019?
A: ประมาณ 600-700 สาขา/ปี
Q: VinMart อยู่ในกลุ่มไหน?
A: VinMart อยู่ Vin Commerce (ไม่ได้อยู่ใน Vincom Retail)
——-
มาต่อกันที่หุ้นตัวที่สองที่ฮิตไม่แพ้กันค่ะ
Vincom Retail (VRE)
-ในด้านของ VRE เป็น retail developer ที่ใหญ่ที่สุด และโตเร็วที่สุดในเวียดนาม ศึกษา Business model จาก CPN ของไทย และเดินตาม มองว่า VRE เป็นเหมือน CPN เมื่อ 10-20 ปีก่อน เป็นตัวหลักตัวนึงใน Vingroup Ecosystem รวมทั้งตั้งอยู่ในทำเล prime ไม่เพียงแต่ในโฮ จิ มินท์, ฮานอย แต่ยังในจังหวัดอื่นๆ ทั่วเวียดนาม ทำให้ไม่มีคู่แข่งรายอื่นเข้ามาทำได้
-Vincom retail เป็นแบรนด์ในกลุ่มแรกๆ ที่ทาง Vin Group ได้พัฒนาขึ้นมา ถึงจะดูเหมือนว่า Vincom Retail เริ่มจดทะเบียนกิจการจริงจังในปี 2012 แต่จริงๆแล้วเริ่มเปิด retail mall เป็นแห่งแรกของเวียดนาม ตั้งแต่ปี2004 เรียกว่า Vincom Center Batrieu คือมีประสบการณ์ในการดำเนินการมากว่า 15 ปี แล้ว หลังจากที่ประสบความสำเร็จใน ฮานอย จึงขยายสาขามาที่โฮ จิ มินท์ในปี 2010
-2013 Warburg Pincus – Private investment มาร่วมลงขัน US$ 200 million ที่นอกจากจะได้เงินมาลงทุนเพิ่มแล้ว ยังได้สไตล์การบริหารจัดการแบบ Corporate มาด้วย
-2015 เริ่มทำ Vincom Mega Mall ซึ่งเป็นรูปแบบที่ใหญ่ที่สุดที่กำลังดำเนินการอยู่ขณะนี้ ซึ่งจะไปสร้างในทำเลที่เป็น key and large integrated residential areas ซึ่งโดยปกติก็จะมีโครงการของ Vin homes อยู่แถวนั้นด้วย
-นอกจากนี้ยังทำ Vincom plaza ที่ไปสร้างอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัด เช่นพื้นที่ prime location จังหวัดที่เป็น tier 2, tier 3 ด้วย
-ปี 2017 พบว่าพร้อมแล้วที่จะ spin off VRE ออกมากจดทะเบียนในตลาด HOSE เมื่อ พย 2017 ตอนนี้น่าจะมี mkt capitalization US$ 4 billion ติดอันดับ 1/15 ของบริษัทที่มี mkt cap สูงในตลาดเวียดนาม
-ในปี 2016-2017 ได้รับข่าวดีจาก Zara, H&M ที่เค้าไปเทสตลาดอยู่หลายแห่งในเวียดนาม และสุดท้ายเลือกที่จะมาเปิดสาขากับเครือของ Vincom Retail หลังจากที่ประสบความสำเร็จในการเปิดสาขาแรกที่ โฮ จิ มินท์ และต่อมาขยายไปที่ฮานอย ตอนนี้ทาง H&M กำลังพิจารณษเปิดสาขาใน Vincom Mega Mall
-CARG 2014-17 Leasing revenue 32.4%, GFA 34.1%
-มองตลาดค้าปลีกของเวียดนามว่ากำลังโตขึ้น แม้แต่ Central group ก็มาเปิด department store เป็น tenants ใน Vincom Mega Mall
Key success factors:
1. เป็น proxy ที่เติบโตไปพร้อมกับเศรษฐกิจของเวียดนาม
2. การเติบโตการค้าปลีกของเวียดนาม ยังไม่ค่อยเข้าถึง (under penetrated)
3. เวียดนามมี 63 จังหวัด แต่เปิดห้างไปเพียง 30-40 จังหวัด ยังมองว่ามีโอกาสในการเติบโตอีกมาก
Key investment Highlights
1. Vietnam at a Favorable Economic and Consumption inflection point.
คนรายได้ปานกลางของเวียดนามเติบโต 18%มากกว่าประเทศในอาเซียน
2. Huge Potential for Further Expansion in Vietnam’s Retail Space.
Shopping mall และ modern grocery retail/total grocery
ที่เวียดนามยังต่ำเมื่อเทียบกับไทยและฟิลิปปินส์
3. Multi Format Model covers a larger market opportunity.
Vincom มีsegmentที่ครอบคลุมกลุ่มคนที่รายได้แตกต่างกันได้หมด
• Vincom center : รองรับกลุ่มรายได้ Above US $20,000 /ปี
• Vincom Mega mall : รองรับกลุ่มรายได้ระหว่าง US $ 5,000-20,000 /ปี
• Vincom Plaza : รองรับกลุ่มรายได้ระหว่าง US $ 3,000 – 10,000 /ปี
• Vincom+ : รองรับกลุ่มรายได้ไม่เกิน US $ 3,000 /ปี
4. Ability to leverage the Best in Country Vingroup Ecosystem.
Performance 1Q18
• รายรับจากการเช่าพื้นที่ เพิ่มขึ้น 18.9% YoY
• GP เพิ่มขึ้น 7.4% YoY
• Leasing NOI เพิ่มขึ้น 23% YoY
• EBITDA เพิ่มขึ้น 16.1% YoY
อัพเดท ผู้เช่ากันหน่อย สำหรับ 2017 and Q1 2018
• ตอนนี้กำลังรีวิว และ Repositioning , re-tenanting และลองใช้ new concepts สำหรับห้างแต่ละประเภท
o In order to attract footfall from adolescences.
• Applying new technology in counting footfall in order to effectively co-ordinate with
o Tenants during daily operation.
o Tenant Mix Comparison
o Fashion : 24% , Food & Beverage : 27% , Hypermarket / supermarket 16%
o Entertainment : 18%
– มองว่า Infrastructure ต่างๆของเวียดนามยังไม่พร้อมเท่ากับที่ประเทศไทยมี ยกตัวอย่างเช่นรถไฟฟ้าสายแรก ที่คาดว่าจะสร้างเสร็จเร็วๆนี้ ถ้าเกิดว่าสร้างเสร็จแล้วก็สามารถเพิ่ม traffic ของคนที่จะมาเดินห้างได้อีก เพราะห้างก็ตั้งอยู่ใกล้ๆกับสถานีรถไฟฟ้า
—
Q&A Vincom Retail (VRE)
Q: ตอนนี้เร่งขยายห้างเยอะมาก จะมั่นใจได้อย่างไรว่าห้างที่ไปลงในแต่ละจังหวัดจะประสบความสำเร็จ รวมทั้งเลือก tenants อย่างไรในการลงไปในห้างและละแห่ง โดยเฉพาะสาขาต่างจังหวัด ?
A: มี tenants ประมาณ 1,000 ราย และประมาณ 30% เป็น chain tenants ถ้าวางแผนจะเปิดห้างใหม่ที่ไหน จะให้ tenants เลือกก่อนว่าจะลงมั้ย และให้ส่ง proposal มาให้ VRE พิจารณา เนื่องจากมีห้างอยู่ 51 แห่ง ใน 28 จังหวัด จะเริ่มเห็น consumption pattern จากโซนจังหวัดต่างๆ ก่อนเปิดก็ไปศึกษาพฤติกรรม แต่ส่วนใหญ่เป็น standard mall format และถ้ามองแล้วไม่น่าจะประสบความสำเร็จ ก็จะชะลอการเปิดสาขาออกไปก่อน โดยทั่วไปร้านค้าที่จะไปลงในห้างสาขาต่างจังหวัดอย่างให้เป็นแบรนด์ท้องถิ่นก่อน โดยส่วนใหญ่จะเป็นสินค้า fashion, รองมาเป็น F&B และ entertainment
โดยส่วนมาก จะปล่อยให้ other tenants เช่าพื้นที่ชั้น 1 และ 2 ของ Vincom plaza Vincom Plus ในสาขาต่างจังหวัด
Q: ค่าเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ย? และคาดการณ์การเติบโตในอีก 3 ปีข้างหน้าอย่างไร?
A: แตกต่างกันในแต่ละ format
• Vincom center US$ 45-50/sq.m./เดือน
• Vincom Mega mall US$ 20-25/sq.m./เดือน
• Vincom Plaza US$ 15-20/sq.m./เดือน
• Vincom Plus US$ 8-10/sq.m./เดือน
ปกติในแต่ละปี พยายามเพิ่มพื้นที่ GFA ประมาณ 200,000-300,000 sq.m. /ปี ของ Vincom Plaza และ Vincom Plus อยู่แล้ว คือประมาณ 20% ซึ่งก็จะเพิ่มพื้นที่เช่าไปตามนี้
Q: มีแผนจะสู้กับคู่แข่งแบบ Takashiyama (Dict. 1) อย่างไรบ้าง?
A: Takashiyama (Dict. 1) เค้าก็ทำได้ดีอยู่แล้ว และในพื้นที่นี้ ก็ไม่มีการแข่งขันที่รุนแรงอยู่แล้ว โมเดลในการทำธุรกิจก็แตกต่างจาก Takashiyama เช่นกัน ถึงแม้ว่าจะมีความคล้ายกับ Vincom Center อยู่บ้างแต่เราเน้น mid end มากกว่า รวมทั้งมีโรงหนังด้วย นอกจากนี้พื้นที่ F&B ของ Takashiyama ดูจะมีความน่าสนใจน้อยกว่า
Q: ทำไม Occupancy rate ตกลงจาก 93%>>88% ใน Q1/2018
A: เพราะเพิ่มพื้นที่จากการขยายสาขา และมีการรีวิว performance Tenants ปกติในการเปิดสาขาจะเวลาประมาณ 1 ปี ถึงจะเริ่มเข้าใกล้จุดคุ้มทุน แต่กว่าจะเสถียรก็ใช้เวลา 3-5 ปี
Q: จากจำนวน 46 กว่าห้าง แบ่งเป็น leasehold, freehold เท่าไรบ้าง?
A: กฎหมายการใช้ที่ดินของเวียดนาม ยอมให้เป็น leasehold title เท่านั้นสำหรับการใช้ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ แต่ที่ดินสำหรับการอยู่อาศัยสามารถเป็น freehold title ได้
Q: ระยะเวลาของสัญญากับ แต่ละครั้งยาวแค่ไหน? รีวิวต่อสัญญาบ่อยแค่ไหน?
A: มาตรฐานสัญญาเช่าพื้นที่อยู่ที่ 3 ปี แต่บางรายที่เป็น key tenants ก็เซ็นต์ระยะยาวเป็น 15-20 ปี เช่นกับ Vin Mart ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ
Q: ทำไม Gross margin Q1/2018 ถึงลดลงเมื่อเทียบกับ Q1/2017?
A: ปีที่แล้วมีรายรับจากการขายสินทรัพย์ที่ได้ margin ค่อนข้างสูงประมาณ 50%
Q: SDI มีแนวโน้มที่จะขาย หุ้น VRE คืนให้กลับ Vin group เหมือนกับที่ทำกับ Vin Commerce มั้ย?
A: SDI จัดเป็น special purposes vehicle ที่พร้อมจะถูก restructure เพราะตอนนี้กำลังทำ asset allocation ภายใน vin group
—
ขอขอบคุณ
– บริษัท Finansia Syrus Securities และ VN Direct สำหรับการจัดงานที่น่าประทับใจในครั้งนี้
– Mr. The Duc Bach (IR Executive) สำหรับการนำเสนอและตอบคำถามนักลงทุนเกี่ยวกับบริษัท VinGroup (VIC) และ Vincom Retail (VRE) ที่นำเสนอโดย
– แอดมินเป้ และพี่อมร Seminar knowledge by Amorn สำหรับเลชเชอร์ที่เข้มข้นมาก
